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De rural a urbano: un gran negocio
La conversión del área rural en urbana agrega
una enorme plusvalía al suelo, al convertirlo de un factor
de producción en una mercancía. El inversionista
inmobiliario compra tierra rural pagándola por hectárea.
Una vez catalogada como suelo urbano, la tierra se cotiza por
metro cuadrado, aumentando su valor decenas de veces.
Una hectárea rural pagada, por ejemplo, 5 millones de
guaraníes, una vez loteada, puede venderse por 375 millones.
Es decir que, con la sola modificación del uso, el inversionista
obtiene un bien cuyo valor es 75 veces superior (suponiendo
que venda cada lote a 15 millones de guaraníes). Ninguna
otra inversión legal arroja semejantes dividendos ni
encara riesgos tan bajos.
La condición de suelo urbano implica la extensión
de la infraestructura vial, de los servicios de energía
eléctrica, agua potable, transporte público, salud,
educación, que son proveídos por la sociedad,
a través del Estado. El propietario recibe un aporte
de toda la sociedad para generar una rentabilidad que le produce
un beneficio individual. En la medida que el loteamiento se
transforme en barrio, esté bordeado por avenidas, mejore
la infraestructura, se instalen equipamientos urbanos importantes,
el suelo seguirá aumentando su valor. Por ejemplo, hoy
un lote en el barrio de las Carmelitas cuesta 30 veces más
que uno de igual dimensión en el Barrio Republicano y,
probablemente, 150 veces más de lo que costaba en 1970.
Una paradoja: se castiga el trabajo y se premia la
especulación
El impuesto inmobiliario grava más la construcción
que el suelo urbano. Cuanto mayor sea la cantidad de metros
cuadrados construidos, mayor será el monto del impuesto
inmobiliario que el propietario pagará.
Sin embargo, la construcción genera una flujo económico
como no lo hace el suelo per se. La construcción mueve
mano de obra y producción de materiales, los edificios
requieren mantenimiento y se deprecian con el tiempo, mientras
el suelo puede seguir aumentando su valor. En efecto, si se
deja de invertir en el mantenimiento de una casa construida
hace 40 años, ubicada, por ejemplo, en el barrio Los
Laureles, el deterioro físico le hará perder valor
de mercado; pero el terreno tendrá un valor en mucho
superior al que tenía cuatro décadas atrás.
Por tanto, es injusto gravar más la construcción
que el suelo urbano, ya que éste genera plusvalía
sin inversión privada y con fuerte inversión social,
al revés de cuanto ocurre con la construcción.
Mabel Causarano |
